14 - FUNDOS IMOBILIÁRIOS

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

“O investimento mais seguros do mundo é o tijolo. Podem vir guerras, crises da economia ou mudar governos, e eles sempre estarão lá!” – João do Nascimento Perpétuo (avô do autor – construiu mais de 100 imóveis)

Neste ponto, nós já temos uma boa base para começarmos nosso aprendizado prático sobre investimentos sofisticados. Agora nós já podemos ir direto ao assunto que nos interessa, aos investimentos que nos rendem muito mais do que produtos bancários, como se costuma dizer, investimentos de gente grande, dos grandes players do mercado, dos bancos e de quem tem muito dinheiro. Agora você terá chances de ingressar no clube dos 1% mais ricos do planeta, daqueles que detém pelo menos U$ 1 milhão de dólares, que é o pré-requisito para ser admitido nessa turma.

E falar dos principais investimentos de um investidor sofisticado, é falar de imóveis e ações de empresas. A opção por estes dois tipos de ativo é porque ambos se encontram no ambiente de Bolsas de Valores. E vamos começar com os Fundos Imobiliários porque eles tiveram sua estréia na bolsa trazendo característica especiais e vantajosas.Quem já pensou em enriquecer, em viver de renda já se imaginou tendo imóveis seja para morar ou alugar. Outrora isto parecia um mercado inalcançável para quem estava começando no mundo dos investimentos dado ao valor elevado dos imóveis.

Mas o mercado de Fundos Imobiliários veio mudar isto. Seu nome pode parecer com Fundos de Investimentos mas eles tem seu DNA completamente diferente. Os Fundos Imobiliários, cuja abreviação FIIs, você verá com frequência, eles estão em expansão em todo o mundo e se apresentam como investimentos sólidos e de baixo risco, principalmente no longo prazo.Os preços de imóveis podem flutuar a curto prazo mas no longo tendem a acompanhar ou ultrapassar a inflação. Some-se a isto as generosas distribuições de dividendos, a renda dos alugueis mensais mais os benefícios fiscais, e temos aí todos os ingredientes de um investimento muito bem sucedido.

Os FIIs surgiram prematuramente no Brasil em 1993 não tendo por isso um bom desempenho em seu começo. Desde que os FIIs foram inclusos na Bolsa de Valores, e depois da crise americana de 2008 no setor de imóveis, muitas novas regulamentações lhes foram impostas tendo promovido um verdadeiro renascimento deles em um mercado de quase R$ 40 bilhões de reais no Brasil, e que ainda é muito incipiente. Uma destas regulamentações foi a proibição dos FIIs tomarem empréstimos e fazerem dívidas. Eles só podem ser fundados e administrados com dinheiro próprio, trazendo muita segurança para o mercado e seus acionistas.

Ter os FIIs na Bolsa de Valores facilitou muito o acesso a eles, onde passaram a ter grande liquidez permitindo qualquer um comprar ou vendê-los com o simples click em um homebroker, da mesma forma que se compra e se vende ações. Eles tem seu código específico como as ações, tendo cada um sua sistemática própria, razão pela qualos separamos em capítulos distintos, iniciando pelos Fundos Imobiliários.

O Que São Os FIIs?

Os FIIs são um condomínio fechado de investimento em imóveis com uma política de investimentos dirigida a ativos imobiliários. Para o investidor, equivale a ter um pedaço de um imóvel ou de um conjunto de imóveis que lhe dá direito a ter também, um pedacinho dos aluguéis. Os Fundos Imobiliários foram criados com raízes no Real State Investment Trust (REIT) dos Estados Unidos, para estimular e expandir o mercado imobiliário.

Hoje existem mais de 100 FIIs listados na Bolsa de Valores brasileira e na perspectiva de uma economia com taxa de juros mais baixa do que temos hoje, com um Brasil dando certo, este será um segmento de investimentos que não poderão passar despercebidos dos bons investidores.

Características

Os FIIs são acima de tudo, fortes pagadores de dividendos. O marco regulatório brasileiro sobre eles determina que são obrigados a distribuir pelo menos 95% de seu lucro líquido a cada seis meses, para fazer jus ao benefício fiscal e a prática comum entre os FIIs brasileiros é a distribuição mensal semelhante aos aluguéis de um imóvel. Mas a grande maravilha destes ativos é que estes dividendos ou alugueis mensais pagos, são completamente livres de imposto de renda, trazendo grande ganho e conforto as seu investidor.

Eu particularmente sou um grande fã dos FIIs, por dois motivos. Eu sou neto de português, meu avô passou a vida construindo e dizendo que o investimento mais seguro era o “tijolo”, em referência aos imóveis. Ele dizia que investir em papel também era bom, mas nas guerras ou nas mudanças de governo você poderia perder tudo, mas tijolo e terra ninguém te tirava. E assim ele deixou alguns imóveis de herança para alguns herdeiros.

Eu mesmo logo no começo de minha vida, comprei um grande apartamento antigo de cobertura que subdividi em três para alugar, assim desde cedo, tinha a prática do aluguel. Posteriormente ajudei minha mãe a administrar os dela quando no final de sua vida precisou, e sei bem que o imóvel residencial em bairro nobre de grandes capitais como o Rio de Janeiro e São Paulo, rendem um aluguel médio de 0,3% ao mês em relação ao valor do imóvel depois de descontado o imposto de 27,5% sobre a pessoa física.

Nesta conta não podemos também esquecer dos períodos de vacância e das reformas e consertos que recaem sempre sobre o proprietário. Mas isto foi somente até eu conhecer os Fundos Imobiliários em 2010 e pude comparar os rendimentos. Um FIIs gera um aluguel médio em torno dos 9% ao mês, suas taxas de vacância são extremamente menores uma vez que você opte por fundos com vários imóveis, o que faz um FIIs render uma média de 3 a 5 vezes mais do que um imóvel residencial em bairro nobre do Rio ou S.Paulo.

Como se não fosse o bastante, você é isento de imposto de renda, podendo gastar ou reinvestir o dinheiro mensalmente e os imóveis se valorizam como qualquer outro.

Os fundos imobiliários costumam se especializar em segmentos de imóveis para alugar como edifícios de escritórios corporativos, shopping centers, galpões logísticos, hospitais, hotéis e outros imóveis de elevado valor. Depois do surgimento dos FIIs, comprar imóveis físicos para fins de locação já não é mais interessante para muita gente, diante desse novo mercado tão promissor e seguro.

10 vantagens de se investir em Fundos Imobiliários:

1 – Você pode começar a investir em imóveis a partir de cerca de R$ 100 reais.

2 – Você não precisa se preocupar com a administração, você terá uma competente equipe gestora trabalhando para você sem custos adicionais.

3 – Você compra e vende suas cotas diretamente de seu homebroker, com liquidez imediata, muito diferente de um imóvel físico que por vezes leva muito tempo para vender.

4 – O brasileiro já tem o hábito de investir em imóveis o que reflete um ótimo momento de mercado para investidores.

5 – Você tem o aluguel mensal livre de impostos mas a valorização dos imóveis e da cotas.

6 –O investidor tem inquilinos de alta qualidade, de grandes instituições com baixa probabilidade de calote.

7 –O investidor tem facilidade de diversificação, podendo investir um pouco em cada fundo, e em diferentes tipos de fundo.

8 – As taxas de administração de um fundo são muito menores dos que as cobradas em negociações direta de imóveis.

9 – Os rendimentos mensais são ISENTOS de impostos para pessoas físicas.

10 – Todos os FIIs são obrigados a distribuir 95%do lucro liquido mensal aos cotistas